1、宏观经济：2022年消费疲软，地产下行拖累经济增长，经济待恢复

2022年前三季度，GDP同比仅增长3%，第二季度多地疫情散发对经济恢复形成阻力，11月11日优化疫情防控20条措施出台，各地迅速跟进落实，政策落实及形势转变需要时间，预计2023年增速或有所回升。

2、房贷利率：调控频次创新高，多地房贷利率达历史低位

今年央行5年期以上LPR下调35个基点，叠加允许降低商贷利率下限政策，部分城市带来利率降至历史低位。苏州，惠州等城市今年以来房贷利率下调超100个基点，石家庄、温州最低3.8%，清远低至3.7%。

3、楼市调控：因城施策频次创历史新高，核心城市空间有望释放

中央因城施策，给予各地较高的调控自由度，力促市场预期稳定。2022年已有超300省市出台政策近千条，销售恢复不及预期，后续各地政策或将加大力度。

4、楼市调控：房住不炒，“三稳”目标

短期来看，房地产调控政策仍将保持宽松态势，供需两端政策均有继续优化空间。

5、重点100城：住宅面积同比下滑近4成，市场下行压力突出

上半年是延续调整态势，疫情影响逐渐弱化，叠加热点城市优化政策显现，市场边际修复；第三季度受季节性和“断供”等因素影响，市场活跃度再次下行；10-11月置业情绪持续走低，市场预期较弱。

6、重点50城：市场销售恢复不及预期

4月受疫情不断影响，市场活跃度降至今年低点；6月政策效果初现，市场情绪阶段性恢复；9月供给端改善和房企积极营销，市场活跃度再次提升；11月市场受疫情影响，客户处于观望态势，市场成交保持低迷态势。

7、不同梯队城市：一线城市强韧，二三四线城市同比降幅明显

2022年1-11月一线城市住宅成交面积累计降幅最小，同比下降24.9%。二线代表城市多个大体量城市市场低迷导致二线城市降幅明显，同比下降38.8%，三四线代表城市同比下降36%。

8、典型城市：市场仍处于调整期，仅部分核心城市保持一定活跃度

2022年以来，地产政策不断优化调整，但是效果不明显，供需两端均未明显恢复，全国房地产市场仍处于深度调整阶段，但部分核心一二线城市因为自身需求支撑较强或者政策优化，市场保持一定活跃度。

· 4月受疫情反扑市场恢复节奏放缓；6月房企年中冲刺，单月住宅成交规模环涨近7成；8月政策频繁释放积极信号，成交面积连续3个月环比增长；11月受疫情影响市场节奏恢复节奏再次受影响。

· 4-5月受疫情封控影响新房成交下滑明显；5月下旬疫情反控确定成效，叠加人才新政的带动下，积压的需求得到释放；7-9月连续3个月住宅成交单月均超110万㎡，超去年同期水平；11月供应端改善，市场活跃度提升，单月住宅同环比双涨。

· 5月市场情绪有所好转；6-7月市场预期恢复叠加供给端和政策断改善，住宅月度成交环涨超2成，同比由降转增；8-9月疫情反复叠加高温限电影响对市场带来扰动；10-11月政策优化力度释放挤压市场需求，成交环比增长，降幅收窄。

· 4-5月降低置业门槛政策优化力度政策显现，环比增长，5月住宅成交规模达到今年最高峰值；8-9月发布放松限购，住宅成交规模环比增长；10月成交124万㎡达到今年次高峰值，同环比均增长；11月疫情反复削弱了政策效果。

9、重点50城：住宅供应同比下滑，房企供货能力下降

1-11月重点50城商品住宅月均供应规模1790万㎡，同比下降超4成，处于近几年最低水平。上半年供应端走弱，6月房企积极推盘抢营收，同比降幅收窄，三季度房企推盘意愿再次走弱，11月房企冲刺全年目标，环比增长同比收窄。

10、库存去化：市场呈现弱平衡，三四线城市去化压力最大

短期库存来看，50个代表城市库存均处于5年高位；出清库存方面，三四线城市承压，出清周期超20个月，一线城市短期库存出清周期为12.7个月，二线城市库存出清周期为16.3个月。

11、土拍：流拍撤牌率处于高位，土地低价成交占比提高

住宅用地流拍、撤牌均处于近5年最低位，一是因为市场低迷之下政府推地缩量明显，另外一方面房企资金承压和销售受阻，整体拿地更为谨慎。从而整体土地市场情绪普遍偏低，成交多以低价成交为主。

12、土拍：22城集中供地成交面积、及出让金普遍下降

22城集中供地共成交1.3亿㎡，较2021年下降52.8%，土地出让金为1.6万亿元，较2021年下降39.1%。除合肥外，其余各城成交面积较2021年均下降，成都、北京、杭州、上海降幅30%左右，广州、苏州、青岛均超5成。