1、商品房是一种房地产开发商独立开发的产品，它可以通过市场买卖来实现价值和使用价值，较主要的是没有任何限制，可以完全实现市场经营行为。

集资房是由单位、社会团体组织、住宅合作社等组织建设的，旨在为一定范围内的中低收入家庭提供住房。它采用先集资后建房的方式，是一种非市场行为。

2、一般情况下，建设开发公司要开发商品房，就必须拥有“五证俱全”，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证以及商品房预售许可证。但集资房申办手续则不同，因为它们的土地主要是政府划拨，并享受相关减税。因此，申办集资房的手续和一般商品房的开发申办手续是不同的。

3、购买商品房和参与集资房有着显著的不同，shou先，购买商品房的购房者可以获得房屋所有权，还可以获得该房屋所在土地的使用权。而参与集资房的购房者只能获得划拨土地使用权，土地使用权在获得房屋产权年限内仍被划归国家所有。

购买集资房存在哪些风险？

1、参与兴建集资房的单位或个人通常打着合作建房的旗号，但是却无法提供国土部门颁发的合作建房合同，更不能提供预售许可证，出资方的权益也毫无法律保障。

2、出资人在参与集资建房的过程中，还要承担风险：集资成功与否取决于资金筹集的情况，如果资金不能按时到位，那么工程进度便得不到保障，从而加重了资金筹集的困难，较终可能导致资金消失、工程无期耽搁。

3、由于某些集资建房单位的暴利动机，选择施工队的时候只能是降低标准、拼命压价，甚zhi迫使他们带资建设。施工企业为了生存，不得不采取削减施工成本的措施，因此很难保证建筑质量。

4、集资房通常规模较小，一般由一栋或两三栋楼组成，这使得它们难以建立有效的管理机制和配套服务，比如清洁卫生和安全保卫等，而这些也是开发商考虑不到的。