回迁房与商品房的区别

1、房价不同

商品房可以立即上市，可以通过银行抵押贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，廉价而又小学话费，不拥有和商品房一样的权利。市政府有关部门会根据经济适用住房政策核定拆迁回迁房的补偿价格，并遵循经济适用住房政策办理。

2、买卖双方的相互作用有所不同

商品房与回迁房的买卖关系不同，商品房的购买是基于开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款也在合同中约定。而拆迁安置房的购买是基于拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，价款也在协议中进行约定。

3、房屋的性质不同

拆迁的居民房，回迁房也是居民房。拆迁的是集体土地上的私房或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。在购买回拆房前一定要弄清楚具体的性质，经济适用房不得买卖。集体土地上的私房拆迁的回迁房，在办理房屋过户时，会因为没有交土地出让金，需要补交土地出让金。

买房回迁房注意事项

1、无房产证

在做二手房交易时，如果卖方只有回迁协议而没有房产证，那么就不能在房地产交易所办理公证过户和改名的手续。因为这种回迁协议只是业主与发展商之间的私人合同，没有得到房管部门的认可。因此双方在交易时，只能在公证处办理公证交易，因此，双方在交易之前一定要注意区分是有房产证还是拥有回迁协议。

2、付款有风险

购买回迁房的业主通常会要求购买者先收取80%~90%楼款，作为购买该套房子的保证金，这对买方来说有一定的交易风险，因为业主不能保证何时拿到房子能正式过户。

3、产权问题及其相关细节需谨慎对待

在许多楼盘中，回迁房因为各种原因，比商品房要便宜，比如在取得房产证后，由于与协议中面积有差异，而导致需要补付差价等。