根据我国法律规定，房屋买卖合同在当事人具有相应订立合同能力、意思表示真实、不违反法律和社会公共利益的情况下，便可生效。即使房屋买卖合同未经备案，该合同仍可有效生效。但不备案的情况下，办理房屋过户登记时可能受到影响。

房屋买卖违约怎么办

1、补充协议的效力应当超过原协议书的效力，因为它们是对原合同的部分修改。

2、依据合同与民法通则，我可以单独选择以下方式之一维护我的合法权益：要求对方履行协议义务、索取损害赔偿、提起诉讼等。

根据《民法通则》第89条第三款，要求对方双倍返还定金，即退还本金再另行返还一部分作为违约金，以此来求请解除合同。

若买卖双方违反合同约定，未能按时交付房屋，则每延误一日应按当日合同金额千分之五付违约金；违约金计算方式是当日合同金额乘以0.5％的x次方，x代表延误的天数。

要求解除合同，退还定金，并按每日延迟交付计收一日违约金 0.5‰。

要求继续履行合同，同时要求对方赔偿房款20％的损失。

）要求解除合同并追索房款20％赔偿。

签订房屋买卖合同时须注意事项

1、将合同的条款读懂和理解。标题：阅读并理解合同条款

在签订合同时，要仔细阅读合同内容，注意每一个细节，如果有任何不清楚的条款，可以请中介机构或者卖方解释。如果觉得有必要修改或补充，可以同对方协商确定，以便在发生纠纷时可以以合同为依据，维护自己的合法权益。

2、“尽可能利用合同附件”。

在签订房屋买卖合同时，要注意把一些卖家承诺赠送的设施以及其他相关的问题用合同的附件中约定清楚，以防止因为把这些约定一笔带过而产生纠纷，无法有效保障自己的权益。