根据《民法典》的规定，要使房产抵押权生效，必须办理抵押物登记备案手续，抵押权从登记之日起就生效，其中包括以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权，以及通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权以及正在建造的建筑物的抵押。

如何实现房产抵押债权？

1、按照《民法典》的规定，债务人不履行债务或者当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协商，以把抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的款项优先偿还。如果该协议损害其他债权人的利益，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销原因之日起一年内向人民法院提出请求撤销该协议。如果抵押权人与抵押人没有就抵押权实现方式达成协议，抵押权人可以请求人民法院拍卖或者变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖时，应参考市场价格。

2、如果债务人没有履行到期债务或执行当事人约定的抵押权，导致抵押物被人民法院扣押，从扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押物的自然利息或法定利息，但抵押权人未通知应偿法定利息的义务人的除外。上述收取的利息应shou先用于偿还收取利息的费用。

3、把财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分由抵押人拥有，不足部分由债务人偿付。

4、对于在同一财产上向两个或两个以上债权人抵押的情况，经拍卖或变卖抵押财产所得的价款应按照以下规定分配偿还。

已经登记了抵押权的，应当按照登记先后顺序依次清偿；同等顺位的，按照债权比例清偿。

抵押权登记先于未登记受偿

未登记抵押权的清偿按照债权比例进行