小产权房和大产权房不是法律上的概念，而是指部分建筑和土地的所有权形式：小产权房一般指的是农村集体土地上建造的，无法申请房产登记；而大产权房通常是指商品房，已经拥有房产登记书，是不可以从小权转到大权的。

小产权房买卖中面临的法律风险

1、法律认定无效

根据我国目前的法律规定和社会实际情况，原则上认定小产权房买卖合同无效，但也存在例外情形可以有效，社会争议异常激烈，存在巨大的法律风险。

2、房产证问题妨碍房价升 值。

购买出租房屋缺乏房屋所有权证，不仅影响其合法转让过户，也对房屋的保值和升 值能力造成不利影响。

3、开发建设风险。

如果购房者将购房资金交给没有任何资质和监管的开发商，就存在资金安全性、按期交付房屋质量、资金是否按时到位等诸多潜在风险。

4、国家政策调控下的拆迁补偿风险

如果购买的是在建的小产权房，由于国家政策变化导致项目停建或者拆除，购房人将无法取得票面购房款，并可能面临既无法获得房屋，也不能及时索回购房款的尴尬处境。此外，如果遇到征地拆迁，由于产权房没有获得国家认可的合法土地所有权，购房人将非法不能获得拆迁补偿的收益。

5、房屋质量和售后维修无保障

小产权房未经过质量验收程序，质量问题可能发生，而且没有维修基金，买家的权益难以得到保障。

6、法律适用纠纷解决不明确

由于小产权房有独特的法律属性，使其与普通商品房有所区别，小产权房的流通转让受到许多限制，相比普通商品房，法院不能使用商品房买卖的相关法律和司法解释来处理与小产权房有关的法律案件，因此购房者的权利很难获得得到有效的保护。