.果房子已备案，但房产证未下来，双方都同意，可以撤销备案，从而协商退房。但是开发商往往都不会同意退房，因此退房难度很大。

要求退房的情况

1、不能办理产权证明

大家都知道，产权证书对房子的重要性。如果因开发商的原因而出现问题，比如不当的房地产运作、拖欠政府土地出让金等，因而让买房人在合同期限内无法得到产权证，符合约定退房的情况，买房人可以请求退房。

2、开发商延迟交房

根据现行《司法解释》的规定，如果到了购房人与开发商在合同中约定的交房日，但开发商却没有给予入住通知，经购房人催告后，开发商在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

3、房屋面积误差超过3%，调查显示情况

如果房屋的实测面积与签约时暂测面积的差值超过3%，购房者有权拒绝交房，并要求开发商赔偿相关利息。

4、房屋质量出现问题

根据新司法解释，购房人如因房屋质量问题严重影响正常居住使用，可以提出退房，并要求开发商赔偿损失。

5、未经同意擅自变更设计行为被指控

在购房人与开发商签署的合同中，开发商要变更设计，必须先得到购房人的同意，否则就违反合同，购房人有权要求开发商退房。如果开发商未经购房人同意就擅自改变房屋的户型、朝向、面积等设计，购房人可以按照合同中的约定要求退房。

6、"开发商办理手续未满足要求！"

目前，开发商必须持有完整的证件才能建楼和售房，如果没有完整的证件，就属于违反法律行为，买家与开发商签订的合同也就无效。由于无效合同，开发商有义务将购买者缴纳的房款归还给购房者。