购房是自愿的行为，购房者如果不想要房子，可以选择退房。但是，如果在双方签署了购房协议的情况下，却没有任何理由选择退房，就可能要承担违约责任。

从合同角度来看，退房可能有三种：合同无效、合同撤销、合同解除。合同无效指的是存在违法行为的合同，被法院宣布为无效。比如开发商未取得预售许可证就向消费者出售房屋，根据法律规定，将不能被认定为合法有效。但如果开发商在消费者起诉解除购房合同前取得了预售许可证，则该合同依然有效。

买房退房时如何处理违约金

1、结果在签订房屋买卖合同时，应该约定违约金。查看合同上的规定，如果规定的是按照10%的比例支付违约金，那么买方就需要承担这10%的违约金。根据合同的规定，一般按照约定的数额支付违约金，但是不得超出实际损失的数额。

2、依据合同约定或者法律规定，若一方当事人违反约定，应向另一方支付买房退房违约金，其目的在于维护守约方因守约而遭受的损失。违约金的支付可以弥补守约方受到的损害并补偿其损失。

3、如果买受人认为支付买房退房违约金太高，却无法举证证明所受到的损失，可以与开发商进行协商，如果协商不成可以寻求法律帮助，法院会根据守约方实际造成的损失来进行一定调整。