从合同角度来看，买房可以有三种可能性退房：合同无效、合同被撤销、合同被解除。在购买房子时，消费者需要和卖方签署房屋买卖合同，如果没有任何理由消费者想要退房，则会承担违约责任。

如果开发商未经预售许可证而向消费者出售房屋，根据我国相关法律规定，消费者购买的房屋买卖合同应被认定为无效。但如果开发商在消费者起诉解除购房合同前取得了预售许可证，购房合同依然有效。

买房退房流程

1、认购订金阶段开始

购房者已交付定金或认购金，但尚未签订商品房预售合同，支付时并未指明所付款项性质，也没有任何协定，购房者可以向卖方或其代理人直接要求退回所交款项。

2、“预登记开始，赶快来参加！”

双方均同意解除原房屋买卖合同，并确定违约责任由谁来承担。双方还要约定好如何退款、如何履行等事项，并以书面形式表示出来，签订正式退房协议。

3、入住阶段

在房屋竣工后，购房者已办理入住手续并支付了政府应收的税费，但房产证尚未办理完毕之前，购房者要求退房的，一般是因为卖方违约。在此阶段，除了按照第二个阶段规定的内容外，还有物业损失、装修损坏、税费和搬离时间等具体问题需要解决。

4、房产证办理完成，获得新房主身份！

房产证办理完成后，房屋的所有权已经转移，一般情况下购房者无法退房，除非合同另有约定。但如果卖方垫资，并且合同有规定购房者拒不按照条款支付款项，卖方有权要求购房者退房，并承担由此造成的损失。此时需要双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。