外部环境严峻复杂，海外通胀高位运行，受到多重因素影响，"三驾马车"增速放缓。我国经济长期向好的基本面没有改变，2023年经济待恢复，随着各项稳经济政策显效发力，经济增速有望在低基数下逐步回升。

2、调控政策：托而不举趋势明确，需求端持续优化，供给端迎来转折

2022年房地产政策进入全面宽松周期，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。预计2023年需求端持续优化，供给端将迎来转折点。

3、总体量预测：若政策执行到位，2023年新房成交或与2022持平

乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限：中性情形下，商品房销售而积或与 2022 年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。

4、销售趋势：2022年销售面积大幅下降，2023年市场规模或趋稳

本轮市场的深度调整，一方面多个不利因素叠加进一步制约市场恢复节奏，如收入下滑预期、房价下跌预期、疫情反复、期房“烂尾”等均直接影响着购房者的置业意愿和入市节奏；另一方面，与我国中长期住房需求支撑度减弱密切相关。

· 在本轮市场调整期中，全国商品房销售规模单月同比下降开始于2021年7月，至今已连续下降16个月，且下行期尚未出现扭转迹象，本轮市场下行下降成为历史上调整时间最长、下降幅度最深（除2020年2月）的一个周期。

· 人口总量见顶，城镇人口增量持续下降。2017年起我国城镇人口对住房需求的支撑持续减弱。2021年，我国总人口仅增加48万人，2022-2023年或迎来人口规模缩量。

5、市场趋势：新开工下降、投资下行

市场趋势：2023年全国房地产市场将呈现"销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行"的特点。

6、城市机会：进一步分化

2022年北京、上海较为平稳，广州、深圳下行态势明显。政策局部优化将释放购房需求，预计北京、上海、深圳政策微调为主，新房成交整体维稳，广州政策存在较大优化空间，有望带动市场逐步好转。

2022年35个二线代表从城市住宅面积降至近几年最低水平，2023年防控疫情形势好转叠加政策优化，核心二线城市（杭州、成都、西安、重庆、郑州、天津等）有望逐渐趋稳。基本面弱的城市或仍处于底部盘整期。

7、各城市群：长三角、珠三角有望率先修复

预计2023年各项利好政策带动下，长三角市场有望率先恢复；珠三角短期内调整态势或延续（惠珠高库存拖累修复，肇江底部盘整）；京津翼延续底部运行态势；长江中下游、成渝短期调整压力仍在，核心城市有望企稳恢复。

· 2022年1-11月各城市群代表城市住宅成交面积同比降幅均超25%，与历史高点相比，长江中游、珠三角、成渝地区降幅超5成，长三角和京津翼降幅超4成。

· 从历史周期来看：长三角、珠三角在2016年率先进入下行周期，2018年率先恢复，2021年又率先进入下行周期，推测城市基本面较好的地区房地产市场修复节奏更快。

8、产品趋势：改善需求将进一步释放，刚需产品短期仍承压

2022年受宏观经济下行影响，不同产品类型表现出一定分化，改善型产品韧性凸显。中长期看，随着经济的发展，居民对改善居住环境的需求将进一步增加，改善型住房需求或将成为新房市场的关键支撑。

· 从自住需求角度考量，住房需求可分为三类：新增城镇人口带来的城镇化住房需求、生活条件提升推动的住房改善需求、因拆迁改造带来的住房需求。

9、产品趋势：各城市人口年龄结构差异，对未来产品需求带来新的变化

三亚、郑州、西安、杭州、武汉、苏州等年轻人占比较高，未来首次置业人数具备优势；宁波、温州、西宁、大连、无锡等35-59岁占比超4成，改善型需求有一定空间。整体来看，改善型需求市场规模未来有望得到进一步提升。

· 每年新进城人口逐渐减少，同时随着保障体系不断完善，购买刚需产品的迫切性和必要性减弱；

· 宏观经济下行压力下，刚需人群受到冲击更大，收入不稳定导致购房更加谨慎，叠加“烂尾”风险仍存在，购房者入市节奏放缓或进入二手房市场。

10、房企竞争格局：金字塔型行业格局

受新房销售规模见顶、"三道红线"政策影响，房企弯道超车机会减少，因此，行业或将形成金字塔型格局，短期企业分化的态势更加明显。未来或将形成金字塔型行业格局。

· 销售方面：央国企销售表现好于民企，销售额前50企业中央国企数量增加7家至20家，央国企销售额同比下降18.3%，销售额占前50企业销售总额的比重提升16.0个百分点至43.4%。

· 拿地方面：央国企、地方平台拿地力度大，下半年地方平台托底表现明显，民企拿地力度持续性不足。2022年22城各批次央国企及地方平台拿地金额占比均超70%。

· 融资方面：资金向央国企、优质民企倾斜态势突出。从债券发行主体来看，央国企依然为主力，2022年1-11月，央国企债券发行总额占比高达81.4%，其中，信用债央国企发行总额占比高达84.2%。