12月19日，国家最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，以下简单《规定》。

规定表示，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果等 。

此《规定》已于2021年9月16日由最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，现予公布，自2022年1月1日起施行。

整体来看，此政策对深圳无影响，因为深圳买法拍房本身就是无名额不能买的；

对像长沙这些本身对法拍房未纳入限购的城市会有一定的影响，无名额又想买房，所以走买法拍房的路行不通了。

一直以来，法拍房因为不受限购政策要求，且价格低于商品房，在不少一二线城市动辄几百上千万一套的楼市角逐中优势突出，令不少投机取巧者通过竞买法拍房逃避限购政策，从中牟取利益。

时代财经梳理发现，2017年，全国法拍房仅有9千多套；2018年达到2万多套；2019年猛增至50万套；

2020年时，全国法拍房数量翻倍至127万套；截至2021年10月，法拍房的挂拍数量已经达到168万套，较2017年增加了近186倍，而且这个数字还在持续增长中。

如今法拍房加入限购行列，且新规适用于全国，意味着又一个楼市漏洞将被堵住，炒作法拍房或将成为历史，法拍房市场也将迎来较大冲击。

法拍房市场的火热，主要得益于政策和价格。

在政策方面，大部分城市对法拍房并没有实施限购政策，任何人都可以购买；

在价格方面，法拍房的成交价往往只有市场价的7-8折，竞买到一套法拍房可以比正常购买商品房便宜几十万甚至几百万元，对于购房者来说，吸引力十足。

时代财经了解到，北京的法拍房成交价已经连续4个月低于市场价8折以下；而在深圳，法拍房成交价不仅远低于市场价，甚至比二手房指导价还要低；杭州的部分法拍房成交价更是有低于评估价300万元以上的。

在政策和价格的双重优势下，不少手握充足资金但不具备当地购房资格的购房者，选择加入了“竞买法拍房大军”。

公开数据显示，2020年广东省的法拍房挂拍量为25878套，其中深圳的挂拍法拍房为2839套。

但时代财经注意到，截至今日（12月20日），在阿里拍卖平台上挂拍的深圳法拍房数量已达到9963套。

也就是说，在过去一年不到的时间里，深圳挂拍的法拍房数量激增了251%。要知道这个数据仅是阿里拍卖上的，目前，国内受法院委托的房产拍卖网络平台还包括京东拍卖、中拍协、公拍网、北交互联、人民法院资产诉讼网等。

不仅深圳，苏州法拍房市场也火热异常。据悉，今年苏州的法拍房挂拍数量达到36391套，位居全国第二，仅次于重庆的44248套。其中，苏州法拍房累计成交2540套，成交金额为96.95亿元，创下近几年的新高。

在今年房地产市场持续走低的行情下，法拍房不仅挂拍数量激增，高溢价成交的现象也屡见不鲜，不少城市都拍出了天价豪宅。

前段时间，上海一豪宅拍出1.75亿元的高价，单价超过26万元/平方米，创下法拍房的市场纪录；

今年5月，广州凯旋新世界·广粤尊府一套法拍房经过百轮竞拍后，最终以溢价108%成交，折合单价18.75万元/平方米；

4月，深圳莱英花园一法拍房源开拍，起拍价517万元，最终拍出1505万元的高价，溢价率逼近200%；

2020年，杭州一套九龙仓碧玺洋房以1300万元起拍，最终经过547轮竞价，以2514万元成交，溢价率93%。

时代财经梳理发现，对于一些楼市热度相对较弱的城市，也存在很多高溢价法拍房成交记录。

今年4月，绍兴越城区一套195平方米房源拍卖，起拍价350万元，经过142轮竞拍后以703万元成交，溢价率超100%；

3月，安徽蒙城县一套起拍价235万元的房产以450万元的价格成交，溢价率超90%；

2020年12月，泉州一套法拍房以126.6万元起拍，经过百轮报价，最终以292.6万元成交，溢价率超130%……

即使各地法拍房市场热度不减，但需一次性付款的规定仍遭受不少诟病。

有购房者向时代财经表示，自己并不会考虑法拍房，“首先我没办法一次性拿那么多钱出来，这是最直接的原因，另一个（原因）就是被拍卖的房子多少都是有些问题的，不然怎么会被法院拍卖。

如果是经济纠纷导致的拍卖还能够接受，要是因为一些其他原因导致房子只能通过拍卖出让，背后的情况就比较复杂了，我是不愿意趟这浑水的。”

受疫情影响，不少企业经营情况不甚乐观，不仅个人欠款还不上，企业破产的情况也时有发生，房产抵押几乎是大家能想到最直接的解决资金困难的办法，这也促使法拍房的数量激增。

但事实上从2020年开始，参与竞拍法拍房的条件就变得越发严格。

时代财经发现，包括北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚等城市的法拍房需要遵循当地的限购政策；嘉兴对于外地户籍的法拍房买受人也有限购政策的限制。

今年以来，陆续有多个城市主动加入“法拍房限购”的队伍中。今年1月25日，上海法拍房加入限购行列；3月，杭州、成都开始将法拍房纳入限购；4月，合肥也开始对法拍房进行限购。

但在最高法发布限购政策之前，全国范围内还没有统一的规定，仅是各地各自出台的政策。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣向时代财经表示，从这个时间起，如果参加法拍房的拍卖，必须具备当地的购房资格，也就是说法拍房也全面限购了。“虽然早在这个规定出台之前，一些一二线城市就已经对法拍房‘限购’了，但毕竟只是少数城市，现如今将全面开始实施。”

王玉臣告诉时代财经，法拍房虽然价格低于市场价，但因为不是“正规”的房源，免不了会存在诸多问题：

例如房产的占有使用、产权不明晰，有多重查封或抵押的房产无法办理产权证，有大量拖欠税费的房产、房屋质量或结构有问题的房产很难追责，如果房产挂了户口还可能面临户口无法迁出等问题。“虽然法拍房不受限购，价格也有优势，但很多人对于购买法拍房仍有所顾虑。”

另外，王玉臣还告诉时代财经，此次政策由最高法出台是因为针对的是法拍房，法拍房是通过法院司法拍卖来实施的，具体由法院来操作，属于司法执行程序中的一个环节，所以并不是由住建部发布限购政策。

虽然今年楼市行情不佳，但是不难发现，很多城市的法拍房市场热度很高，因此不少人表示“法拍房是‘房住不炒’政策的漏网之鱼”。这次法拍房被纳入限购，对于规范楼市又往前迈了一步。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，法拍房被纳入限购行列对于“房住不炒”意义重大。

“这两年，一些重点城市推出了限购政策，但并不包括法拍房，这使得此类城市法拍房的交易比较活跃，因为可以规避或回避限购政策。

此次政策的出台，将促进法拍房市场更快降温，也打击了借法拍房来变相炒房的现象。”严跃进谈到。

政策全文

《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》已于2021年9月16日由最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，现予公布，自2022年1月1日起施行。

最高人民法院

2021年12月17日

法释〔2021〕18号

最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定

（2021年9月16日最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，现予公布，自2022年1月1日起施行）

为了进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合司法实践，制定本规定。

第一条  人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

第二条  人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

第三条  人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

第四条  买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。

依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。

第五条  司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

第六条  人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七条  除前六条规定的情形外，人民法院组织司法拍卖房产活动的其他事宜，适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定。

第八条  人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定。

第九条  本规定自2022年1月1日起施行。

施行前最高人民法院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。