刚刚过去的2021，可以说是中国楼市特别魔幻的一年——
上半年杭州、深圳等地还有千人抢房的盛况，下半年就偃旗息鼓了；
房企拍地不积极，刚需买房不积极，投资客跑的跑，散的散·····
总而言之，楼市过去有多火，现在就有多惨。
马斯特身边好几个一线的销售朋友都转了行，客户不好找、行情不好卖、竞争压力大····
而想买房的一些朋友更焦虑，老家的房子降价了要不要回去买；现在买深圳广州到底会不会站岗········
其实答案并不难——
坚守你所在的一二线城市，尽量买位置好的新盘或二手，千万不要抱着房价暴涨的心态去买房！
因为属于白银时代的楼市已经过去，今年的市场分化会越来越明显，城市、区域的差异化逐渐拉开······
看懂这几个大趋势，你就不会再犹豫不决了！
1
首先是整个地产行业已经发生巨大变化，房地产行业高速发展和繁荣的时代已经过去了。
过去几十年来，“高负债、高杠杆、高周转”的地产开发模式是很多房企业绩突飞猛进的主要原因之一，但这种粗放式、高周转、高风险的发展也埋下了许多隐患。
尤其是当资金链断裂之时，债务危机往往就会导致房企暴雷；
不仅仅本金难以收回，很多地方的楼盘还会出现交房或质量等各种问题！
最近的恒大、佳兆业等房企的经营危机就给政府和行业敲响了警钟。
39亿的资本能做到2万亿的贷款，这种神奇的事情让福耀老板曹德旺都直呼看不懂。
虽然在“三道红线”的要求之下，很多房企的净负债率降到了70%以下，但过去五年，国内房企的有息负债增速依然远远高于销售增速。
说个更直观的数据，根据克而瑞统计的数据显示：
2021年TOP100房企全年全口径销售额为12.6万亿元，同比增速为-3.2%。
很多房企的KPI都没有达到目标！头部房企都开始掉链子了！
万万没想到，几年前万科的口号“活下去”一语成谶，熬不过这个寒冬，很多房企都将面临被淘汰！
紧接着是房价暴涨的时代已经结束！
2021年，就连“房价永远不跌”的深圳都开始降价卖房了。
而且还是位于深圳的中心地段，龙岗、罗湖、甚至福田的房子都在“优惠促销”了——
罗湖的独树阳光里开盘就打九折优惠、福田的CBD新盘富通上舍九折优惠不够，一次性付款更是能享受88折优惠，而光明的新盘甚至都推出了首付分期的优惠活动·····
作为全国楼市的风向标，深圳都在降价，更不用想其他地方。
根据克尔瑞研究中心的数据显示，2021年四季度，全国各等级城市房价指数继三季度持续回落，全国市场房价普遍得到抑制。
具体来看，像深圳、广州这样的一线城市房价高位持续回落，像哈尔滨、徐州这样的二线城市普遍加速下行，而三四线城市惨不忍睹——
部分板块价格一降再降，没有最低只有更低·····
但千万不要觉得回老家就能抄底，买一线就会站岗！
实际情况可能刚好相反！
2
2022年，一二线和三四线城市的分化会愈来愈明显！
一方面，三四线的房价很有可能一跌再跌，把过去两年疯涨的部分全给吐了出来！
而另一方面，一二线的楼市基本面依然牢固，虽然上半年的回调压力不小，但总体形势会比去年好！
说个最直观的数据——
2021年，深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，创2016年以来新高；
连广州楼市也是出现量价齐升的局面。
2021年广州新房网签量再度突破10万大关，达到109906套，同比上涨了9%；
二线城市的新房市场也是同比增长，其中厦门、福州等城市前11月同比增长更是超20%！
虽然二手市场惨淡，但大家对一二线楼市的信心依然很足。
就在昨天，东莞市刚刚宣布2021年GDP突破万亿大关，其常住人口也突破千万。
这意味着广东省又多出一座超大一线城市！
产业经济的不断强大+高素质人口的持续流入+城市发展的不断更新等等方面，足够支撑起一二线楼市的基本面。
再来看个恐怖的现象：
虽然在二手房指导价政策的影响下，深圳、广州、东莞等一线城市的二手市场跌至谷底，
但像深圳、上海的豪宅、中心城区下半年还在涨，部分项目的涨幅甚至高达10%以上！
城市内部、区域的分化现象也在不断加强！
一线城市的核心地段依然抢手，大户型和改善型的产品依然保值抗跌！
3
最后，在经历了过去一年的跌宕起伏，2022年的楼市还是会回归稳定。
住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受采访时，用了一个字来预测2022的房地产市场：稳。
“要稳妥地继续实施房地产长效机制，要落实城市政府的主体责任，同时也要强化省级政府的指导和监督责任，进一步保障刚需，同时满足合理的改善性的需求。”
房地产行业太重要了，从在经济总量中的占比来看，房地产和建筑业加起来，占GDP的比重将达到大约14.6%，是仅次于制造业的第二大行业。
如果算上商品房总量，房地产行业每年成交金额高达15万亿左右！
目前来看，房地产行业依然是国内经济的压舱石和支柱产业。
只不过那种野蛮、粗放式地扩张和房价暴涨的地产时代已经过去！
2022年，守住一二线，回归核心区，抛弃炒房思维，坚持长期持有才是王道！