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土地面积分摊计算方法有几种?

发布:2022-01-24 17:54


嗨,大家好,我是看房网小宇。今天和大家分享的是:土地面积分摊计算方法有几种?买房知识。

由于土地使用情况复杂,以下几种土地面积分摊的计算方法可供参考:

(1)平均分摊法。这是目前被广泛采用的方法,适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊,其分摊面积一般按共有使用者之间各自在该宗地内拥有的地上附着物的占地面积或建筑面积来确定。可用以下公式计算:

土地共有使用权分推面积=使用者独立拥有的占地面积虽筑面积-在共有土地上全部使用者的占地面积或建筑面积总和x土地共有使用权面积

(2)土地价值最大化分推法。适用于底层为商层以上为住宅的楼房。这种方法主要是将土地使用权确定给底层,住宅层分摊院内土地面积,土地只作为附属形式存在,体现了土地价值最大化。因为在地价中,商业用地地价最高,底层用户是土地的直接使用者,又是土地的直接受益者,这就决定了底层作为商业用地的士地收益实际上完全归底层土地使用者所有,而用作住宅的楼层却无此收费,如果将底层面积同二层以上用户进行分摊,就会出现征收土地税费时,只收取部分商业用地的税费,造成土地资产流失。如果对住宅楼的分摊面积也按商业用地同样平均分推收取税费,就有失公平。
(3)土地用途分摊法。或称地价分摊法,适用于对多层多用途建筑物进行土地分推。在土地利用当中,由于土地用途不同,层数不同,土地产生的价值就不同,按照不同用途地价在土地所有用途地价中的比例对土地进行分擁,确定使用者拥有多少土地面积,应承担多少税费,可以说是比较公平合理的一种方法。具体操作可用以下公式:

土地分掉面积一底层土地面积×(某一用途地价一不同用途地价之和)X某一使用者拥有的层数

其中相同用途的地价累加,这一公式也适用于同一层有多种用途的建筑物。

(4)楼价分摊法。适用于对不同用途相同层数的建筑物土地进行分摊。如果不同用途相同层数的建筑物需要缴同样的税费,就不太合理,所以还应利用楼价对同一用途不同楼层的土地进行分摊修正。由于不同层数的楼价是受市场因素影响的,楼的地价则不变,所以用楼价来修正地价可以说是一种操作简单的办法。计算公式为:

修正后的土地分推面积=某一层楼价÷所有层楼价之和×修正前土地分推面积

上述的土地面积分推计算方法应该各有千秋,平均分摊法操作比较简单,但由于土地利用类型不同,土地面积平均分摊产生的利不同,这种方法只注重权利的分配,而造成地价不合理分,对于多层商业网点和商业住宅综合楼来说,如果平均分推,让土地使用者都承担相同的税费是不合理、不公正的,而且平均分推会造成无偿使用的土地在出让、转让过程中难以确定收取有关税费。土地价值最大化分法较实用,但存在一定的局限性,不过对只适用于底层为商业、二层以上为住宅的建筑物,仍是一种可在小城镇推广应的方法。土地用途分摊法与楼价分摊法理论上较合理,尤其是随着土地有偿使用范围的扩大,土地转让行为、改变用途行为发生频繁,这种方法就显得更加公平、合理。

好了,关于:土地面积分摊计算方法有几种?买房知识今天就分享到这,下期再见!

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