.、商品房认购书的作用

1.商品房认购书是预定的概念，是约定签正式合同，进行正式合同磋商谈判的合同。

2.商品房认购书和正式合同《商品房买卖合同》是预约和本约的关系，两种合同里面规定的事项有较大的区别。

3.认购书在一定条件下，可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。相关法律规定如下：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《审理商品房买卖纠纷解释》）第五条规定了认定条件：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

二、商品房认购书的法律效力

1.首先要明白的是：商品房认购书不等于正式合同《商品房买卖合同》，正式合同才是房屋买卖合同，认购书对签正式合同行为约定的合同。

2.如果开发商没有商品房预售许可证，但在没有违反法律或行政法规，合同是判定有效的；

3.商品房认购书是认购的行为，正式合同是“预售”的行为。商品房认购书以“谈判和签约的行为”为标的，以“固定交易机会”为目的；而商品房买卖合同以“商品房实物”为标的，以“达成交易”为目的。